Spørgsmål og svar Gillesager/Lindeager

Renoveringen er så omfattende, der skal bl.a. laves både nyt køkken og bad, at det er bedst, at beboerne bliver genhuset. Der vil være perioder, hvor der skal lukkes for vandet og der vil være perioder med støj, støv og manglende adgang til køkken og bad.

Forholdene vil være så forringede, at det ikke er hensigtsmæssigt, at beboere bor i boligen. Erfaringer fra andre renoveringer, bl.a. i BO-VEST, viser, at i de tilfælde, hvor man har valgt at lade beboerne blive i lejemålet under renoveringen, har det vist sig at være en dårlig løsning.

I nogle tilfælde har det været nødvendigt at genhuse beboerne midt under renoveringen, fordi generne blev for store, og det er et fordyrende og stressende forløb.

Entreprenøren kan arbejde hurtigere, når der ikke bor nogen i boligerne. 

Erfaringer fra andre renoveringsprojekter viser, at det er en dårlig idé at lade indboet blive i lejligheden. Dels kan det være vanskeligt at stuve møbler og andet indbo fra en hel lejlighed sammen i et enkelt rum, dels er der risiko for, at der kan ske skader på indboet.

Det giver også håndværkerne bedre arbejdsforhold, at de ikke skal tage hensyn til inventar i boligen.

Nej. Vi anbefaler, at du sørger for at pakke til et helt år til dig og familien, fx tøj til alle årstiderog evt. pynt til jul, nytår og påske.

Dette er baseret på erfaringer fra andre byggesager, hvor folk pludselig har manglet fx julepynt eller sommertøj/vintertøj. Der kommer mere information med vejledning om, hvad der er en god ide at pakke med, når man skal genhuses.

Byggeudvalget har lyttet til beboernes ønsker og undersøger muligheden for at få umøblerede pavillonboliger, evt. en blanding af møblerede og umøblerede.

Pavillonerne vil kun være minimalt indrettet, og Byggeudvalget arbejder videre med en løsning, hvor der vil være plads til en del af beboernes inventar/møbler.

Udvalget undersøger også muligheden for at få pavillonboliger på både 2- 3 værelser for at matche de forskellige typer lejemål.

Det er nok ikke muligt at få alle møbler og alt indbo med i pavillonboligen, så noget af inventaret skal alligevel opmagasineres.

Ja, hvis du i dag bor i en lejlighed med 2 eller 3 værelser, vil du også kunne blive genhuset til en pavillonbolig med 2 eller 3 værelser.

Pavilloner er indrettet rummeligt nok til, at man kan have gæster, forudsat at det ikke er større selskaber.

Pavillonerne skal efterlades i almindelig pæn stand.

Der vil være en ’husorden’ for pavillonerne i forhold til fx opsætning af lamper, gardiner, vedligehold mv.

Der vil være et rengøringsfirma, der gør rent og gør pavillonen klar mellem ind- og udflytning.

Ja. Det er muligt selv at finde sin genhusningsbolig, fx sommerhus, kolonihavehus eller andet.

Hvis du selv finder din genhusningsbolig, har du ret til at få dækket rimelige og dokumenterbare flytteudgifter.

Når du bliver kontaktet af genhusningskoordinatoren fra BO-VEST, fortæller du, om du vil genhuses permanent eller midlertidigt, og om du helst vil genhuses her i afdelingen eller i en anden af Tranemosegårds afdelinger. Det bliver så undersøgt, hvad der er af muligheder for at opfylde dit ønske. Det anbefales, at du tilkendergiver dine ønsker til genhusningskoordinatoren, når denne kontakter dig. 

I planlægningsfasen bliver du kontaktet af en genhusningskoordinator, som taler med dig om din situation. Sammen finder I ud af, hvad dit behov er, og der bliver lagt en plan for, hvad du har brug for hjælp til i forbindelse med nedpakning og flytning.

Et flyttefirma bliver tilknyttet byggesagen og vil stå for flytning af møbler og flyttekasser, både ved fraflytning og tilbageflytning (i tilfælde af midlertidig genhusning).

Der hjælpes med nedpakning i særlige tilfælde.

Faste tæpper afdækkes med plast, pap eller plader. Hvis gulvet skal udskiftes, fjernes tæppet.

Sørg for at tage billeder af dine tæpper før genhusning, så du har dokumentation til forsikringen, hvis der skulle ske skader under renoveringen.

Reglerne for midlertidig genhusning er sådan, at du beholder din eksisterende lejekontrakt i genhusningsperioden, uanset om din midlertidige bolig er større eller mindre end din egen.

Du kunne også blive midlertidigt genhuset til en større lejlighed uden at skulle betale mere.

Du skal være opmærksom på, at du ikke direkte kan sammenligne bruttoarealet for din lejlighed med bruttoarealet for en pavillonbolig. I din lejligheds bruttoareal er indregnet en andel af trappeopgang og elevator, altan og svalegang, ydermure samt lofts- og kælderrum. Det er ikke tilfældet for en pavillonbolig.

I højhuset er nettoarealet for en 3V på 85 kvm faktisk kun ca. 68 kvm En 3V pavillonbolig på brutto 64 kvm er måske netto ca. 62 kvm. Så forskellen er ikke så stor, som man umiddelbart skulle tro.

Der tildeles en refusion, hvis boligarealet ændres til at være mindre end gældende lejekontrakten.

Vand-, varme- og elforbrug betales i genhusningsboligen. Forbruget i den fraflyttede
bolig dækkes af byggesagen.

 

 

Nej. Hvis du vil spare huslejen, skal du selv finde genhusning i hele perioden, fx i et sommerhus.

Det kan ikke lade sig gøre at bo delvist i pavilloner, da det gør planlægningen al for svær og besværliggør administration hos BO-VEST.

Hvis beboeren selv finder en genhusningsløsning, skal der ikke betales husleje i genhusningsperioden. Det er dog betinget af, at det gælder i hele den nødvendige genhusningsperiode.

Opmagasinering dækkes af byggesagen.

Inden genhusningen begynder, bliver beboerne kontaktet af BO-VEST’s genhusningsteam, der kortlægger, hvis der er helt særlige og specifikke forhold der skal tages hensyn til i forbindelse med genhusningen.

Der tildeles en refusion hvis boligarealet er ændret i forhold til lejekontrakten.

Vand-, varme- og elforbrug betales i genhusningsboligen.

Forbruget i den fraflyttede bolig dækkes af byggesagen.

Det er svært at tilbyde en individuel løsning i dette tilfælde. Det bliver en detalje som skal drøftes med genhusningskoordinatoren.

Parkeringsforholdene i afdelingen forbliver så vidt muligt uændret.

Se svar på spørgsmål nr. 2.

Det er altid muligt at skrive sig op til en ældrebolig. Det sker ofte, at beboere ser det som en mulighed for at flytte til en bolig, der er mere tilpasset til nuværende livssituation.

Vi hjælper så vidt muligt de beboere, som ønsker at fraflytte permanent. Det skal man snakke med genhusningskoordinatoren om.

Inden genhusningen begynder, bliver beboerne kontaktet af BO-VEST’s genhusningsteam, der kortlægger særlige og specifikke forhold, samt evt. ønsker om at flytte til en ny boligtype.

Der er fortrinsret for de beboere, som ønsker at flytte internt. Ombygningsboliger har krav på permanent genhusning, hvis de ikke ønsker at blive boende. Disse vil have fortrinsret.

Permanente genhusninger prioriteres ud fra anciennitet.

Inden genhusningens begynder bliver beboerne kontaktet af BO-VEST’s genhusningsteam, der kortlægger særlige og specifikke forhold, samt evt. ønsker om at flytte til en ny boligtype.

Inden genhusningen begynder bliver beboerne kontaktet af BO-VEST’s genhusningsteam, der kortlægger særlige og specifikke forhold, samt evt. ønsker om at flytte til en ny boligtype.

Det er muligt at flytte internt i afdelingen og dermed til en 2-værelses, der vil være fra 7. sal og op. Det er der mulighed for i opgang 272, 268 og 264.

Nej, der er ingen lejligheder, der bliver lagt sammen.

Antallet af boliger vil være det samme efter renoveringen, altså 240 i højhuset og 47 i de to røde blokke. Men nogle af boligerne vil blive ombygget og dermed få en anden størrelse og antal værelser, end de har i dag.

 

Der ombygges i alt 21 stk. 3-værelses boliger, der bliver til 4-værelses.

Der ombygges 21 stk. 2-værelses, der bliver til 1,5-værelses.

Dette vil formentlig ske ved tilbageflytning efter endt genhusning.

BO-VEST skal finde ud af fra hvornår den ændrede leje skal betales.

Hvis der stemmes ja til helhedsplanen går dette arbejde straks i gang.

Det er også mange penge, særligt hvis man ikke er berettiget til boligstøtte.

Men du skal være opmærksom på, at lejestigningen først træder i kraft, når byggesagen er helt afsluttet, dvs. alle boliger er renoveret, betonen er repareret, og arbejderne med udearealerne er afsluttet. Det betyder, at du reelt kan komme til at få fordel af forbedringerne i en længere periode uden at betale for dem.

Hvis helhedsplanen ikke stemmes igennem, vil der alligevel ske huslejestigning, da der er uopsættelige renoveringsarbejder, der skal udføres i afdelingen - og da vil den samlet huslejestigning over en årrække være langt højere end de 24-25%.

Det er vigtigt at huske, at hvis afdelingen selv skal finansiere arbejderne uden en helhedsplan, vil huslejen stige løbende i takt med, at de forskellige arbejder afsluttes, og der vil løbende være renoveringer i afdelingen. Med helhedsplanen renoveres der, så forholdene i afdelingen er forbedret for afdelingen mange år fremover.

Rigtig mange bygningsdele er voldsomt nedslidte og skal udbedres/udskiftes.

Byggeudvalget har sammen gennemgået posterne i budgettet og er i fællesskab nået frem til, hvad der kan udelades, og hvad der skal/bør medtages i helhedsplanen.

For at få økonomisk støtte til projektet er det bl.a. et krav fra Landsbyggefonden, at afdelingen renoveres af en omgang.

Hvis arbejderne skal gennemføres uden en helhedsplan, vil alle beboere stadig skulle genhuses pga. de omfattende arbejder i boligerne.

Huslejestigningen for de nødvendige arbejder er i så fald beregnet til at være i omegnen af 50-60 %. Stigningen vil komme drypvist, efterhånden som lånene for de enkelte arbejder optages, og arbejderne vil strække sig over en længere årrække uden en helhedsplan end med en helhedsplan.

 

Nej, det er beboerne selv, der skal orientere Udbetaling Danmark om at deres boligforhold har ændret sig (efter renoveringen), men BO-VEST kan vejlede.

Der skal IKKE ændres i forholdene, mens man er genhuset, da man beholder sin nuværende lejekontrakt.

Alle får nyt badeværelse som led i helhedsplanen med samme indretning som det eksisterende.

Køkkener vil blive udskiftet i det omfang, de ikke er bevaringsværdige. Der vil ske en gennemgang af køkkener, inden renoveringen starter. Findes et køkken bevaringsværdigt, nedtages elementerne og opmagasineres.

Udskiftning af køkkener er ekstraarbejde, som skal betales af afdelingen selv via henlæggelser og lån.

Det er en god ide at nedsætte en fokusgruppe, der kan arbejde mere i detaljer med projektet for de nye køkkener. En fokusgruppe består af interesserede beboere og repræsentanter fra byggeudvalget samt Rambøll, der skal tegne projektet. Herunder kan der også drøftes skuffer og skabe.

Der er dog en økonomi, der skal overholdes.

Der projekteres, indenfor de tilgængelige rammer, en funktionel løsning til affaldssortering.

Der er ikke planer om at flytte nogen døre, hvis der ikke skal ske ombygning i din lejlighed.

Ja. I både højhus og de røde blokke udskiftes de lette facader inkl. vinduer og altandøre, og øvrige vinduer i de røde blokke skiftes, så facaderne lever op til nutidige standarder for isolering. Det er det, man i fagsprog kalder en klimaskærm.

Entrédøren fra opgang til lejlighed udskiftes til klimadør, hvilket vil reducere træk-/kuldegener og støj fra opgangen.

Gavlene i både højhus og de røde blokke bliver efterisoleret, hvilket gavllejlighederne tydeligt vil kunne mærke. Samtidig reducerer det risikoen for skimmelsvamp.

I kælderen i højhuset bliver ca. 75% af loftet isoleret, idet det ikke er muligt at isolere der hvor der er rør. Dette vil afhjælpe den værste fodkulde i stuelejlighederne. De nye trægulve i de røde blokke vil blive isoleret og dermed reducere både støj og kulde/træk.

Alt i alt vil det kunne mærkes, at indeklimaet i boligerne bliver bedre.

Alle radiatorer og stigstrenge (de gennemgående rør, som forsyner radiatoren med varme) bliver skiftet, hvilket vil fjerne problemet med bankelyde i radiatorerne. 

Rambøll og BO-VEST lavede i samarbejde med Gate 21 et projekt i opgang 264, som viste, at man ved at tætne åbningerne omkring de gennemgående rør (stigstrenge) i loft og gulv kunne reducere støjen fra over- og underboer med ca. 5 dB. Det svarer til en oplevet halvering af støjniveauet i boligen. Dette arbejde bliver udført i alle lejligheder.

Der er også blevet udført undersøgelser af den ’vandrette støj’ dvs. i forhold til nabolejlighederne, hvor det viser sig, at højhuset opfylder de gældende støjkrav. Det er ikke tilfældet i de røde blokke, hvor støjniveauet overstiger de gældende krav. Derfor etableres der nye, lydisolerende gulve i alle lejligheder i de røde blokke, samt forsatsvægge mod nabolejlighederne.

I stueetagen vil de nye gulve samtidig isolere mod kulde. I ventilationsskakten mellem køkken og bad transporteres lyd og mados mellem boliger. Her bliver der generelt tætnet omkring rør samt gennemføringer i øvrigt.

Nabostøj kan ikke elimineres fuldstændig, uden det koster mange penge og samtidig mindsker arealet i boligen. Men de nævnte tiltag vil bidrage til at reducere støjen mærkbart

De nye vinduer og altandøre vil være med støjglas på alle etager i højhuset og på begge sider, altså mod øst og vest.

Vinduerne vil samtidig være af moderne type med et større glasareal, så der kommer mere lys i lejlighederne, særligt i de nederste etager, som er meget mørke

Der har løbende været dialog med Landsbyggefonden og kommunen vedr. etablering af tilgængelighedsboliger, men er efter aftale med Landsbyggefonden skrinlagt for Tranemosegård afd. 12. Det ville blive alt for dyrt i forhold til udbyttet.

Højhuset er dimensioneret så præcist, at det ikke er muligt at lave større ændringer i de bærende vægge, uden det går ud over sikkerheden (statikken for huset).

Den hævede forplads vil generelt forbedre hele ankomsten til højhuset.

Det er rigtigt, at en hævet forplads ikke er et krav, når der ikke etableres tilgængelighedsboliger. Men mange beboere er ældre og/eller gangbesværede, og trappen kan være vanskelig at forcere, især hvis man har tunge indkøb, en barnevogn el.lign.

Trappen kan også være et problem ved flytninger. Der har igennem hele projektet været fokus på at forbedre ankomstforholdene til højhuset, da de eksisterende forhold er meget dårlige og ikke særligt tidssvarende.

Derfor har Byggeudvalget besluttet, at den hævede forplads skal indgå i helhedsplanen på betingelse af, at stuelejlighederne vil blive behørigt skærmet mod nysgerrige blikke og indbrud. Der vil desuden blive etableret automatisk døråbning på alle fem indgangsdøre i højhuset.

Alt dette gør, at det bliver meget nemmere at kommer til sin bolig i højhuset.

Jo, det er en god idé, som Byggeudvalget vil tage med i det videre arbejde.

Under renoveringen skal området bruges til byggeplads, dvs. entreprenørmaskiner, stillads, materialegård, containere, kørevej mv.

Derfor bliver vi nødt til at fjerne bakkerne midlertidigt ved at opmagasinere jorden andetsteds, om muligt på det smalle stykke af hundemarken fra fodgængerfeltet hen til trappen ned til Avedøre Havnevej. Derved sparer vi penge til bortskaffelse af jorden, og bakkerne kan retableres efter endt renovering.

Træerne vil formentlig blive ramt af askesyge inden for en kortere årrække, og vi vil formentlig være nødt til at fælde dem allerede nu for at skaffe den nødvendige byggeplads. Vi kan fx overveje at plante frugttræer til erstatning for de fældede træer, når området skal anlægges.

Stenfigurer og flagstang nedtages og opmagasineres i byggeperioden – og genetableres igen når renoveringen afsluttes.

På hundemarken vil der dels blive opstillet en eller to pavilloner, der bliver indrettet til hyggeligt samvær for de beboere, som har brug for et sted at trække væk fra støj og støv under renoveringen.

Resten af hundemarken indrettes til parkeringspladser for håndværkere i byggeperioden. Efter endt renovering overgår p-pladserne til beboerparkering.

I byggeperioden er det planen at etablere pavillonboliger i to etager på fodboldbanen. Efter endt renovering etableres der hundemark på en del af fodboldbanen og højbede på en anden.

Fælleshuset opføres som sidste etape på fodboldbanen, efter at genhusnings pavilloner er fjernet.

Da huset oprindeligt er tegnet til en placering på tennisbanen, vil det være nødvendigt at tegne det om, således at bagsiden vender mod rækkehusene, og huset på den måde fungerer som støjværn. Dette skal tegnes i detaljer.

Det er rigtigt, at Brøndbyparkens hus står tomt det meste af tiden. Det har muligvis bl.a. noget at gøre med de høje lejepriser.

Det ville være rart, hvis vi kunne holde afdelingsmøder og juletræs- og fastelavnsfester i egne lokaler, så vi ikke er afhængige af at kunne låne skolens lokaler. Samtidig kan beboerne leje lokaler til private fester, og forskellige klubber kan bruge huset til diverse aktiviteter.

 

Placeringen på fodboldbanen kræver nabohøring, men Brøndby kommune har tidligere tilkendegivet, at opførelse af fælleshus på fodboldbanen vil være en mulighed, så længe der ikke bygges boliger på området.

Byggeudvalget arbejder derfor videre med denne placering.

Ved så omfattende en renovering, som den der skal udføres i afdelingen, stilles der en række omfattende krav til entreprenøren, herunder håndtering af nøgler.

Processen er sådan, at hvis afdelingen stemmer ja til helhedsplanen, skal skema A efterfølgende godkendes af Landsbyggefonden, Brøndby kommune og Tranemosegårds organisationsbestyrelse.

Efter godkendt skema A skal projektet tegnes i detaljer, projekteres og sendes i udbud for at finde en entreprenør, der kan udføre renoveringen. Når der er fundet en entreprenør, kendes prisen for projektet.

Der udarbejdes såkaldt skema B, som er det endelige budget for projektet, og som skal godkendes på et afdelingsmøde. I tilfælde af væsentlige budgetoverskridelser i forhold til skema A, skal Byggeudvalget finde ud af, hvordan dette skal håndteres.

En eventuel sparerunde eller tilpasning vil blive behandlet i Byggeudvalget. Ved større ændringer skal beboerne informeres om dette.

Dette er ikke planlagt i detaljer endnu, men vil blive taget med, når projektet skal planlægges.

Det flyttefirma, der byder ind på opgaven, vil have stor erfaring med denne type af flytning i forbindelse med renovering og genhusning og vil også byde ind med løsning på de logistiske forhold vedr. nedpakning, flytning, transport mv.

Flytningen starter for det meste med, at flyttefirmaet besigtiger din bolig, så flyttefirmaet ved, hvor lang tid flytningen tager, og flytningen kan planlægges i samarbejde med dig.

Byggeudvalget er meget opmærksom på de udfordringer, det medfører at håndtere fraflytning og senere indflytning i så mange lejemål over en forholdsvis kort periode. Normalt afsættes der 14 dage til en flytning fra en bolig til en anden.

Der skal være plads i tidsplanen til, at der kan følges op på de beboere som, mod forventning, ikke har pakket inventar ned.

Se svar på spørgsmål nr. 2.

I sommeren 2021 skrev Landsbyggefonden en artikel i deres magasin om problemer med nabostøj i almene boliger.

I den forbindelse aflagde en journalist Gillesager/Lindeager et besøg for at høre, hvordan problemet tænkes afhjulpet via helhedsplanen. Du kan læse hele artiklen her. 

Læs artiklen